미국 기존주택 판매 16년 만에 최저…집주인들 팔지 않고 집 담보로 빌린다

미국의 기존주택 판매가 16년 만에 가장 느린 속도로 떨어졌다. 그 배경은 수백만 개의 서류철 속에 있다. 누구도 포기하고 싶지 않은 금리가 적힌 주택담보대출 서류다. 집주인들은 떠나고 싶지 않은 집을 파는 대신, 그 집을 담보로 돈을 빌리고 있다.

이런 교착 상태는 부동산 중개업소를 훨씬 넘어선다. 생애 첫 주택 구매자는 이제 이번 세기 들어 가장 높은 수준에 가까운 대출 비용을 감당해야 하고, 낮은 금리로 대출받은 집주인은 계속 눌러앉을 이유가 충분하다. 보통이라면 이런 부담을 덜어줄 연방준비제도는 오히려 다시 부담을 키울 준비를 하고 있다.

가격은 거의 그대로인데 판매는 급감

National Association of Realtors에 따르면 기존주택 판매는 10월 연율 환산 375만 채로 떨어졌다. 9월보다 5.5%, 1년 전보다 8.8% 줄어든 수치로, 2010년 8월 이후 가장 낮았다. 중서부와 남부, 서부에서는 판매가 줄었고 북동부에서는 보합세를 보였다. 가격은 거의 움직이지 않았다. 중간 판매가격은 41만6,700달러로, 1년 전보다 소폭 높았다.

이 단체의 수석 이코노미스트 로런스 윤(Lawrence Yun)은 주택담보대출 금리가 “2023년 한 달을 제외하면 2000년 이후 가장 높은 수준까지 올랐다”며 원인을 짚었다. 30년 만기 고정금리는 평균 약 7.2%를 맴돌고 있다. 이번 주 예상보다 뜨거운 물가 지표가 발표된 뒤에는 하루 만에 7.30%까지 뛰었다고 Mortgage News Daily가 전했다. 팬데믹 기간에는 같은 대출의 금리가 3%를 조금 넘는 수준에 불과했다.

오래된 저금리 대출이 이사보다 낫다

Realtor.com이 연방정부 자료를 분석한 결과, 2분기 미국의 주택담보대출 잔액 가운데 49.1%는 금리가 4% 이하였다. 7%가 넘는 새 대출로 갈아타면 월 상환액이 수백 달러 늘어날 수 있다. 그래서 현금이 필요한 집주인들은 대신 주택을 담보로 한 신용한도대출을 이용한다. 뉴욕 연방준비은행에 따르면 이런 대출 잔액은 3분기에 230억 달러 증가해 4,810억 달러에 이르렀다. 2005년 이후 가장 큰 증가 폭이다.

대출기관들은 양쪽에서 동시에 얼어붙은 시장을 체감하고 있다. Mortgage Bankers Association에 따르면 금리가 잠시 내리면서 일부 구매자가 돌아온 뒤에도, 대출 갈아타기 신청은 1년 전보다 57% 줄었고 주택 구매 대출 신청은 18% 감소했다.

주택 자산을 담보로 한 대출에도 변동금리 부담

윤은 비교적 낙관적인 전망을 내놓는다. 미국의 주택 소유자 8,800만 명은 대체로 재정 상태가 건전하며, 금리가 내려가면 억눌린 수요가 상당 부분 풀릴 수 있다는 것이다. Realtor.com의 수석 이코노미스트 대니엘 헤일(Danielle Hale)도 판매가 이처럼 낮은 수준에 계속 머물지는 않을 것으로 본다고 말했다. 두 사람의 전망은 모두 대출 비용 하락에 기대고 있지만, 시장 참여자들은 반대 방향에 베팅하고 있다. Bankrate에 따르면 주택담보 신용한도대출은 대체로 변동금리가 적용되며 11월 초 평균 금리는 7.49%였다. 따라서 연준이 금리를 한 차례 올릴 때마다 주택을 파는 대신 신용한도대출을 택한 바로 그 집주인들이 부담을 떠안게 된다. 대출 잔액은 2009년 약 7,140억 달러였던 정점에 한참 못 미치지만, 이제 18분기 연속 증가했다.

이 수치는 미국의 특수한 사정을 보여준다. 미국 주택담보대출은 대부분 30년 고정금리이기 때문에 집주인들은 압박을 받아도 집을 팔기보다 움직임을 멈춘다. 반면 영국에서는 영란은행이 이달 기준금리를 4%로 올렸고, 고정금리 대출 상품의 만기는 통상 몇 년에 그친다. 그래서 금리 상승이 가계 예산에 더 빠르게 반영된다.

다음 판매 통계 발표 전 연준 회의 열린다

10월 소비자물가는 0.4% 올라 경제학자들의 예상치인 0.3%를 웃돌았다. 이에 시장 참여자들은 12월 금리 인상을 기정사실로 보고 있다. CME FedWatch tool에 따르면 약 88%는 0.25%포인트 인상을, 나머지는 0.5%포인트 인상을 예상한다. 연준의 기준금리 목표 범위는 9월 인상 이후 3.75~4%로, 2023년 이후 첫 인상이었다. 정책 당국자들은 12월 8일 올해 마지막 회의를 열고, 부동산중개인협회는 12월 9일 11월 판매 통계를 발표한다.

금리가 오르면 구매자에게는 새 주택담보대출이 더 비싸지고, 집을 팔지 않으려고 집을 담보로 돈을 빌린 집주인에게는 오래된 집을 유지하는 비용도 더 커진다.

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